ค่าเช่าที่พักอาศัยในสิงคโปร์สูงขึ้นทุกเดือนในช่วงปีที่ผ่านมา (กลางปี 2563 – 2565)

ภาวะเงินเฟ้อและสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ร้อนแรงยิ่งขึ้น แม้ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์กลับเพิ่มขึ้นอย่างยิ่ง ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะธนาคารกลางสิงคโปร์คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายในระดับต่ำเพื่อป้องกันการถดถอยของเศรษฐกิจ ผู้คนจึงกู้เงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น การย้ายถิ่นฐานของแรงงานจากรัฐยะโฮร์บาห์รูของมาเลเซียเพื่อมาทำงานในสิงคโปร์ เนื่องจากการปิดด่านข้ามพรมแดนระหว่างกัน รวมถึงการย้ายถิ่นฐานของผู้บริหารและแรงงานต่างชาติจากฮ่องกงมายังสิงคโปร์โดยเฉพาะในภาคธนาคาร ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ตลอดจนการหยุดชะงักของโครงการก่อสร้าง เนื่องจากขาดแคลนแรงงานก่อสร้างในสิงคโปร์ ซึ่งทำให้อุปทานลดลงในขณะที่อุปสงค์สูงขึ้นเรื่อย ๆ

ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ราคาค่าเช่าที่พักอาศัยทั้งประเภทคอนโดมิเนียมและอาคารบ้านพักในโครงการการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ (Housing and Development Board – HDB) สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกเดือนเป็นเวลา 24 เดือนติดต่อกัน ซึ่งนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นหลายรายประเมินว่า ราคาค่าเช่าที่พักอาศัยในสิงคโปร์สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์และมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นไปอีกในช่วง 6 – 12 เดือนต่อจากนี้ จากปัจจัยการเปิดประเทศซึ่งจะทำให้การจ้างงานชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นในภาคอุตสาหกรรม และการขยายตัวของเมือง ภาคธุรกิจ และเศรษฐกิจ

แนวโน้มค่าเช่าที่พักอาศัยในสิงคโปร์

บริษัทอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ SRX Property และ 99.co เผยแพร่สถิติค่าเช่าคอนโดมิเนียมและ HDB ในสิงคโปร์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาซึ่งเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เฉลี่ยเดือนละประมาณ 2% ดังนี้

แหล่งที่มา: The Straits Times
(https://www.straitstimes.com/singapore/housing/hdb-rents-rise-for-24th-straight-month-condo-rents-up-for-18th-straight-month-in-june)

และในช่วงเดือนพฤษภาคม – กรกฎาคม 2565 (แบบ Month-on-Month: MoM) การเพิ่มขึ้นชะลอตัวลงเล็กน้อย ดังนี้

เดือน         คอนโดมิเนียม
(เพิ่มขึ้นแบบ MoM ร้อยละ)		HDB
(เพิ่มขึ้นแบบ MoM ร้อยละ)
พฤษภาคม2.92.7
มิถุนายน2.12.3
กรกฎาคม1.71.5

ถึงแม้ในเดือนกรกฎาคม 2565 การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าจะเติบโตแบบชะลอตัวเมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน 2565 แต่แนวโน้มการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทยังสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในเดือนมิถุนายน 2565 นับเป็น 18 เดือนติดต่อกันสำหรับการเติบโตของค่าเช่าคอนโดมิเนียม และ 24 เดือนติดต่อกันสำหรับการเติบโตของค่าเช่า HDB

อย่างไรก็ตาม จำนวน HDB ให้เช่าในเดือนมิถุนายน 2565 กลับลดลงร้อยละ 0.8 จากจำนวน 1,395 ยูนิต เมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม 2565 ที่จำนวน 1,516 ยูนิต ซึ่งนักวิเคราะห์มองว่าชาวมาเลเซียจำนวนมากไม่ต่ออายุสัญญาเช่า แต่เลือกที่จะเดินทางไป-กลับสิงคโปร์ทุกวันในการทำงาน เฉกเช่นก่อนเกิดโควิด-19 แต่ในเดือนกรกฎาคม 2565 จำนวน HDB ให้เช่าฟื้นตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.1 ที่จำนวน 1,762 ยูนิต

นักวิเคราะห์ด้านอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ค่าเช่าที่พักอาศัยในสิงคโปร์คาดว่าจะยังคงสูงขึ้นต่อไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 เนื่องจาก (1) การจ้างงานชาวต่างชาติที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในไม่กี่เดือนข้างหน้า (2) การผ่อนคลายมาตรการการควบคุมการเดินทางข้ามพรมแดนที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติ ผู้อยู่อาศัยถาวร และนักเรียนต่างชาติ เดินทางกลับมาพำนักในสิงคโปร์ ส่งผลให้ความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 2 – 3 เดือนที่ผ่านมา และทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2565 เมื่อเทียบกับปี 2564 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภท และ (3) ชาวสิงคโปร์ จำนวนมากขาย HDB เดิมเพื่อย้ายไปอยู่ HDB ขนาดใหญ่ขึ้นหรือซื้อคอนโดมิเนียม อุปสงค์การเช่ายูนิตหลังจากขายที่พักอาศัยจึงสูงขึ้น เนื่องจากต้องรอห้องใหม่เสร็จสมบูรณ์ เพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีเพิ่มเติมสำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งที่ 2

อพาร์ทเมนท์แบบอยู่ร่วมกัน (co-living apartment) ได้รับความนิยมทั้งในกลุ่มชาวต่างชาติและชาวสิงคโปร์

จากราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นในสิงคโปร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ที่พักอาศัยแบบ co-living apartment ที่เดิมเจาะกลุ่มชาวต่างชาติในสิงคโปร์และเป็นที่นิยม ซึ่งเห็นได้จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 40 นั้น ปัจจุบัน ความนิยมดังกล่าวได้ขยายสู่ชาวสิงคโปร์ด้วย เนื่องจากไม่สามารถจ่ายค่าเช่าที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้ โดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์เปิดเผยตัวเลขที่เพิ่มขึ้นของชาวสิงคโปร์ เช่น (1) บริษัทอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ LHN Group ที่ดำเนินการ co-living apartment ในสิงคโปร์ ภายใต้แบรนด์ Coliwoo ให้ข้อมูลว่า จากเดิมลูกค้าชาวสิงคโปร์ถือเป็นร้อยละ 10 ของผู้เช่าทั้งหมด ปัจจุบัน เพิ่มขึ้นเป็น 1 ใน 3 รวมถึงอัตราการเข้าพักอาศัย (occupancy rate) ของทุกอสังหาริมทรัพย์ในบริษัทโดยเฉลี่ยสูงกว่าร้อยละ 90 และ (2) บริษัทอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ Cove เปิดเผยสถิติว่า ปัจจุบันผู้เช่าชาวสิงคโปร์เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 5 เป็นร้อยละ 35

พื้นที่ส่วนกลางของ Coliwoo อพาร์ทเมนท์แบบอยู่ร่วมกัน
แหล่งที่มา: Coliwoo (https://coliwoo.com/studio-apartment-rental/keppel/)

ปัจจัยที่ทำให้ co-living apartment ได้รับความนิยมสูงขึ้นจากชาวสิงคโปร์ เนื่องจาก (1) การระบาดของโควิด-19 อย่างต่อเนื่อง ทำให้คนทำงานวัยหนุ่มสาวชาวสิงคโปร์ต้องการความเป็นส่วนตัวและพื้นที่ในบ้านมากขึ้น (2) ความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับการเข้าพักระยะยาว จากการที่เจ้าของบ้านในสิงคโปร์มองหาที่พักอาศัยชั่วคราวระหว่างการปรับปรุงบ้าน และ (3) ทำเลที่ตั้งที่อยู่ใจกลางเมือง ทำให้ผู้เช่าสามารถอาศัยอยู่ใกล้กับที่ทำงานได้

ข้อมูลเพิ่มเติมและข้อเสนอแนะ   

ถึงแม้การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของค่าเช่าและราคาซื้อขายที่พักอาศัยในสิงคโปร์ จะก่อให้เกิดความกังวลถึงภาวะฟองสบู่จากตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อผู้บริโภค แต่รัฐบาลสิงคโปร์ยังคงเชื่อมั่นว่าการออกใช้มาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะ โดยหวังว่าจะช่วยสร้างสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ป้องกันความเสี่ยงที่ราคาจะเพิ่มขึ้นสูงเกินไปเมื่อเทียบกับแนวโน้มรายได้ และช่วยป้องกันไม่ให้นำไปสู่ภาวะฟองสบู่ได้ในอนาคต ดังเช่นเมื่อเดือนธันวาคม 2564 ธนาคารกลางสิงคโปร์ได้ออกมาตรการควบคุมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทั้งการเพิ่มอัตราภาษีสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD) สำหรับทั้งชาวสิงคโปร์และชาวต่างชาติ การกระชับวงเงินการให้สินเชื่อเพื่อซื้อ HDB จากร้อยละ 90 เป็น 85 และการเพิ่มโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐและเอกชนเพื่อรองรับความต้องการ

แม้ราคาค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์จะมีราคาสูง แต่ผู้ประกอบการไทยยังคงสามารถพิจารณาการเข้ามาลงทุนในสิงคโปร์ โดยเฉพาะการลงทุนที่ไม่มีต้นทุนค่าเช่า หรือภาคส่วนที่ไม่มีผลกระทบจากการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขยายตลาด หรือภาควิทยาศาสตร์ เทคโนโลยีและนวัตกรรม นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ยังก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการทำงาน เช่น work from anywhere จึงถือเป็นโอกาสอันดีของภาคเอกชนไทยที่สามารถปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบสัญญาระยะสั้น เช่น โรงแรม หอพัก serviced apartment และ co-living apartment สำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาเพื่อทำงาน ท่องเที่ยวในประเทศไทย และพำนักในระยะสั้น

ศูนย์ข้อมูลเพื่อธุรกิจไทย (BIC)
สถานเอกอัครราชทูต ณ สิงคโปร์

ข้อมูลอ้างอิง