ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ยังคงร้อนแรงแซงหน้านครนิวยอร์ก และมีแนวโน้มสูงขึ้นอีกตลอดปี 2566

ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ทั้งคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านของรัฐบาล (Housing Development Board – HDB) ราคาสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ โดยค่าเช่าในปี 2565 เฉลี่ยปรับตัวสูงถึง 29.8% และหากเทียบค่าเช่าที่พักโดยรวมของเดือนมกราคมปี 2565 กับปี 2566 พบว่าภายในปี 1 ปี อัตราค่าเช่าที่พักสูงขึ้นถึง 33% ส่งผลกระทบต่อทั้งคนสิงคโปร์และชาวต่างชาติเป็นวงกว้าง ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์ร้อนแรงไม่หยุด คือข้อจำกัดด้านจำนวนบ้านและที่ดินของสิงคโปร์ รวมทั้งการย้ายถิ่นฐานมายังสิงคโปร์ของคนต่างชาติหลังเปิดประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มเศรษฐีใหม่ชาวจีนและผู้มีความมั่งคั่ง ทำให้บ้านพักในสิงคโปร์มีไม่พอขายหรือปล่อยเช่า ทั้งนี้ จำนวนชาวต่างชาติคิดเป็น 40% ของประชากรทั้งหมดในสิงคโปร์

ในปี 2565 ค่าเช่าคอนโดมิเนียม 2 ห้องนอนในเขตใจกลางเมือง (Core Central Region: CCR) สูงขึ้นจากปี 2564 ประมาณ 11.1% – 26.2% เขตรอบใจกลางเมือง (Rest of Central Region: RCR) ที่ 10.8% – 20.3% และเขตนอกเมือง (Outside Central Region: OCR) ที่ 18.4% – 23% โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 7,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อเดือน ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2565 อัตราค่าเช่ามาตรฐาน (median rental price) ของคอนโดมิเนียมบนถนน Orchard และเขต River Valley แบบ 3 ห้องนอน เพิ่มสูงขึ้นเป็น 15,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อเดือน ส่วนในเขตธุรกิจคือ Marina Boat Quay และ Raffles เฉลี่ยอยู่ที่ 12,400 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อเดือน และเขตถัดออกไปคือ Tanglin Holland และ Bukit Timah เฉลี่ยอยู่ที่ 9,750 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อเดือน

อัตราค่าเช่ามาตรฐาน (median rental price) ของคอนโดมิเนียมแบบ 3 ห้องนอนในสิงคโปร์เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2565
แหล่งที่มา: Edgeprop website (https://www.edgeprop.sg/property-news/orchard-river-valley-condo-rents-15000-month-three-bedder-highest-among-all-districts-savills)

ค่าเช่าที่พักอาศัยในสิงคโปร์แซงหน้านครนิวยอร์ก เทียบชั้นฮ่องกง

สำนักข่าว Business Times รายงานว่า อัตราการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์แซงหน้านครนิวยอร์กเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยสูงขึ้น 28% ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันปีก่อนหน้า ขณะที่นครนิวยอร์กมีอัตราเติบโตขึ้น 19% และฮ่องกงลดลง 6.4% โดยค่าเช่าบ้านในสิงคโปร์ที่สูงขึ้นนั้นขยับเข้าใกล้ค่าเช่าบ้านในฮ่องกงที่ปกติราคาแพงกว่าสิงคโปร์อย่างชัดเจน ทั้งนี้ นักวิเคราะห์ตลาดของฮ่องกงมองว่า ค่าเช่าในฮ่องกงน่าจะสูงขึ้นไม่เกิน 5% ในปี 2566 และน่าจะคงที่ในช่วงครึ่งแรกของปี ซึ่งเป็นผลกระทบจากมาตรการโควิดเป็นศูนย์ ที่ทำให้ผู้คนย้ายถิ่นฐานออกจากฮ่องกงเป็นจำนวนมาก และกระทบแผนการขยายกิจการของบริษัทต่าง ๆ

แนวโน้มค่าเช่าที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ปี 2566  

นักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์คาดว่า ค่าเช่าที่พักอาศัยในสิงคโปร์จะยังสูงขึ้นต่อเนื่อง และจะยังไม่มีการปรับฐานราคา (price corrections) ในปี 2566 นี้ แต่อัตราการเพิ่มขึ้นจะช้าลงหรือผันผวนน้อยกว่าปี 2565 โดยค่าเช่าที่พักในสิงคโปร์เมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงเล็กน้อย โดยค่าเช่าที่พักประเภทคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 1.4% จากเมื่อเดือนธันวาคม 2565 ซึ่งเป็นอัตราการเพิ่มขึ้นที่ต่ำที่สุดในรอบ 11 เดือน

นักวิเคราะห์ของบริษัท Bloomberg คาดว่า ค่าเช่าจะยังปรับตัวสูงขึ้น 10% – 15% ในปีนี้เช่นเดียวกับบริษัทอสังหาฯ ท้องถิ่น OrangeTee & Tie Pte ที่คาดการณ์ว่าค่าเช่าที่ดินในสิงคโปร์จะสูงขึ้นอีก 13% – 16% ในปีนี้ แม้ว่าจะมีคอนโดมิเนียมสร้างใหม่ที่กำลังจะออกสู่ตลาดประมาณ 32,100 ยูนิตในช่วงปี 2566 – 2567 แต่เนื่องจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ อัตราการจ้างงานที่เข้มแข็ง รายได้ต่อครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น กอปรกับการเปิดประเทศของจีนและการกลับมาของชาวต่างชาติ จะส่งผลให้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ลดลง

ปัญหาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงจะยังคงเป็นประเด็นสำคัญลำดับต้น ๆ ที่ภาครัฐของสิงคโปร์ต้องเข้ามาดูแลอย่างใกล้ชิด เนื่องจากมีผลกระทบต่อความมั่นใจของทั้งชนชั้นกลางในสิงคโปร์และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในสิงคโปร์ด้วย โดยกลุ่มผู้เช่าที่ไม่พอใจต่อการขึ้นค่าเช่าแบบสุดโต่งในเวลานี้ได้ปรับเปลี่ยนพฤติกรรมหรือหันไปหารูปแบบการอยู่อาศัยใหม่ที่ถูกกว่า อาทิ การเลือกใช้บริการอพาร์ทเมนท์แบบอยู่ร่วมกัน กลุ่มชาวมาเลเซียที่ทำงานในสิงคโปร์เริ่มไม่ต่อสัญญาเช่าและหันไปเช่าห้องพักในรัฐยะโฮร์บาห์รูของมาเลเซีย และเดินทางข้ามมาทำงานในสิงคโปร์แบบรายวันแทน หรือคู่แต่งงานอายุน้อยที่ออกไปเช่าบ้านอยู่ต่างหากในช่วงการทำงานจากที่บ้านก็มีแนวโน้มย้ายกลับไปอยู่ที่บ้านของพ่อแม่มากขึ้น

อสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ถูกปรับเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยมากขึ้นตามความต้องการของตลาดในปัจจุบัน

ความต้องการอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าที่ลดลง จากผลกระทบของการแพร่ระบาดโควิด-19 สวนทางกับความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก สำนักงานการพัฒนาเมืองของสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority: URA) จัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยแบบห้องชุดคอนโดมิเนียม ซึ่งเติบโตถึง 10.6% ในปี 2564 และ 8.6% ในปี 2565 ในขณะที่ดัชนีราคาสำนักงานตกลง 5.8% ในปี 2564 และทรงตัวที่ -0.1% ในปี 2565 ดัชนีราคาพื้นที่เพื่อการค้าลดลง 4.2% ในปี 2564 และ 7.8% ในปี 2565 ทำให้เทรนด์การปรับเปลี่ยนอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าไปเป็นอาคารมิกซ์ยูส (Mixed-Use) หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อพาณิชยกรรมนั้นมากขึ้นตามกลไกของตลาดในปัจจุบัน

ข้อมูลเพิ่มเติมและข้อเสนอแนะ

ความผันผวนทางเศรษฐกิจและความผันผวนของตลาดในปี 2566 ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ต้องทำอย่างรอบคอบมากยิ่งขึ้นในปีนี้ ถึงแม้การปรับฐานราคาตลาดและกิจกรรมซื้อ-ขายบ้านได้ชะลอตัวแล้วในหลายประเทศ แต่สำหรับสิงคโปร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นที่ดึงดูดอย่างมากสำหรับนักลงทุนชาวสิงคโปร์และชาวต่างชาติ ด้วยสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัย ทันสมัย และมีประสิทธิภาพในการรับมือและจัดการโรคระบาด

สำหรับเว็บไซต์ที่เป็นที่นิยมเพื่อค้นหาข้อมูลการซื้อ-ขาย และการเช่าที่พักอาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ ได้แก่ เว็บไซต์ 99.co (https://www.99.co/) เว็บไซต์ SRX (https://www.srx.com.sg/) เว็บไซต์ PropertyGuru (https://www.propertyguru.com.sg/) และล่าสุดเว็บไซต์ mogul.sg (https://www.mogul.sg/) ที่มีบริการแผนที่เชิงโต้ตอบ (interactive map) แบบ 3 มิติ ช่วยให้การค้นหาง่ายและเห็นภาพมากขึ้นด้วย

ศูนย์ข้อมูลเพื่อธุรกิจไทย (BIC)
สถานเอกอัครราชทูต ณ สิงคโปร์

ข้อมูลอ้างอิง