ธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็กในสิงคโปร์เลือกพื้นที่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมเพื่อจัดตั้งสำนักงานมากขึ้น เพื่อปรับตัวเรื่องค่าเช่าสูง

ค่าเช่าสำนักงานและพื้นที่ประกอบธุรกิจในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District – CBD) ของสิงคโปร์สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากภาวะเงินเฟ้อ ธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็กในสิงคโปร์จึงปรับตัวและหันมาเลือกเปิดกิจการและสำนักงานในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์คาดว่า อัตราการเช่าสำนักงานในเขต CBD จะไม่ลดลง เนื่องจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สิงคโปร์มีบริษัทต่างชาติเข้ามาจัดตั้งสำนักงานใหม่มากกว่า 200 บริษัท

พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมกลายเป็นทางเลือกสำหรับการจัดตั้งบริษัทขนาดกลางและเล็กกันมากขึ้น

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่อยู่ในเขต CBD ของสิงคโปร์สูงขึ้นในระดับปานกลางที่ 0.9% นายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งเปิดเผยว่า ลูกค้ากว่า 20% ย้ายสำนักงานออกจากย่าน CBD ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เพื่อหาทำเลที่ค่าเช่าต่ำกว่า โดยเฉพาะการย้ายไปเช่าพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมแทน แนวโน้มการย้ายสำนักงานออกจากเขต CBD จะยังเป็นเช่นนี้ต่อไปเนื่องจากการเติบโตที่ชะลอตัวของหลายอุตสาหกรรม เช่น ตลาดสกุลเงินคริปโต (cryptocurrency) ธนาคารเพื่อธุรกิจรายย่อย (consumer banking) หรือแม้แต่ธนาคารด้านการลงทุน (investment banking)

พื้นที่ว่างในนิคมอุตสาหกรรมของสิงคโปร์กำลังเป็นที่ต้องการของบริษัทขนาดเล็ก ผู้ประกอบการรายย่อยและผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัวมากขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจด้านอีคอมเมิร์ซและธุรกิจที่เกี่ยวกับการปรับปรุงเพิ่มเติม (renovations) แม้ค่าเช่าในนิคมอุตสาหกรรมจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ยังอยู่ในระดับที่ผู้ประกอบการสามารถรับได้

เขต/ที่ตั้งในสิงคโปร์ค่าเช่าพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม (ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางเมตร/ เดือน)
โรงงานแบบเช่าร่วมคลังสินค้านิคมธุรกิจ (business park)
ตะวันออก17.15 – 25.4618.01 – 22.8441.98
ตะวันตก15.0712.94 – 22.648.6
เหนือ17.42 – 22.4614.25–
กลาง21.90 – 34.4516.79 – 30.84  46.05
ค่ากลางของค่าเช่าพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 (แหล่งที่มา: https://www.jtc.gov.sg/)

แนวโน้มค่าเช่าพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมของสิงคโปร์ปี 2566

จากข้อมูลของบริษัทผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม JTC (Jurong Town Corporation) ค่าเช่าพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมของสิงคโปร์สูงขึ้นต่อเนื่อง 10 ไตรมาสติดต่อกัน ซึ่งเป็นผลมาจากการฟื้นตัวและกิจกรรมด้านการผลิตที่หลากหลายขึ้นหลังจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยค่าเช่าสูงขึ้น 2.8% แบบ Quarter-on-Quarter (QoQ) 8.8% Year-on-Year (YoY) และสูงขึ้น 3% ในไตรมาสที่ 1 ทั้งค่าเช่าโรงงานแบบเช่าร่วม (multiple-user factories) และแบบเดี่ยว (single-user factories) ขณะที่ค่าเช่าพื้นที่คลังสินค้า (warehouse) และนิคมธุรกิจ (business park) สูงขึ้น 2.9% และ 0.6% ตามลำดับ หากเปรียบเทียบแบบปีต่อปี ค่าเช่าโรงงานแบบเช่าร่วมสูงขึ้น 10.5% และแบบเดี่ยวสูงขึ้น 6.9% ค่าเช่าคลังสินค้าสูงขึ้น 9.4% และค่าเช่าพื้นที่ในนิคมธุรกิจสูงขึ้น 2.6%

ทั้งนี้ อัตราการเช่า (occupancy rate) พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในสิงคโปร์อยู่ที่ 88.8% ในช่วงไตรมาสที่ 1 ลดลง 0.6% QoQ และ 1% YoY อัตราการเช่าที่ลดลงนี้เป็นผลจากการสร้างพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมใหม่เพิ่มขึ้นมากกว่าความต้องการของตลาด โดยจะมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่จะก่อสร้างเสร็จภายในปี 2566 อีก 1 ล้านตารางเมตร และ 1.7 ล้านตารางเมตรในปี 2567 นอกจากนี้ยังมีโครงการก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมอีกกว่า 2.5 ล้านตารางเมตรที่จะแล้วเสร็จระหว่างปี 2567-2569 (ประมาณ 0.9 ล้านตารางเมตรต่อปี) เช่น นิคมธุรกิจในเขต Punggol และโรงงานและคลังสินค้าในเขต Tuas

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้อุปทานจะมากกว่าอุปสงค์ ค่าเช่าพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในปีนี้จะยังไม่ปรับลดลง เนื่องจากมีความต้องการเช่าสูงจากธุรกิจที่เกี่ยวกับสินค้าที่ต้องการการจัดเก็บและการขนส่งแบบควบคุมอุณหภูมิ (cold chain logistics) และธุรกิจวิทยาศาสตร์ชีวภาพ (life science) แต่การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าจะชะลอตัวอยู่ที่ระหว่าง 3-5% ในส่วนของค่าเช่าพื้นที่ในคลังสินค้า คาดว่าจะสูงขึ้นประมาณ 6% จากการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซที่ต้องการพื้นที่มากขึ้นในการเก็บสินค้า รวมถึงความต้องการจากธุรกิจการผลิตอาหารที่เพิ่มขึ้น

ข้อมูลเพิ่มเติมและข้อเสนอแนะ

จากข้อมูลของสำนักงานทะเบียนธุรกิจแห่งชาติ (National Business Registry) การจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทในสิงคโปร์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้นมากกว่าช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ประมาณ 8,000 บริษัท หรือเกือบ 2 เท่าแนวโน้มการเช่าพื้นที่สำนักงานจึงน่าจะเพิ่มขึ้น ทั้งในย่าน CBD และในนิคมอุตสาหกรรม โดยบริษัทขนาดใหญ่ที่มีทุนสูงยังจะมองหาพื้นที่สำนักงานในย่าน CBD เป็นหลัก โดยพิจารณาเรื่องคุณภาพและประโยชน์ใช้สอยของพื้นที่มากขึ้น และต้องสามารถตอบสนองเรื่องความยั่งยืนได้เป็นสำคัญ ความต้องการด้านพื้นที่ใช้สอยรวมจะลดลงตามรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนไปเป็นแบบ hybrid working มากขึ้นในปัจจุบัน ทั้งนี้ ค่าเช่าสำนักงานในอาคารเก่าจะลดลง แต่ค่าเช่าจะสูงขึ้นในอาคารใหม่ที่เน้นเรื่องการรักษาสิ่งแวดล้อมและการประหยัดพลังงาน

อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมของสิงคโปร์แบ่งเป็น โรงงาน คลังสินค้า และที่ดินอุตสาหกรรม โดยแบ่งได้เป็น 3 ประเภท คือ Business 1 (B1) สำหรับอุตสาหกรรมเบาและสะอาด Business 2 (B2) สำหรับอุตสาหกรรมหนักและนิคมธุรกิจ (Business Park) สำหรับอุตสาหกรรมที่ไม่สร้างมลพิษและใช้เทคโนโลยีขั้นสูง รวมถึงการวิจัยและพัฒนา (R&D) ทั้งนี้ สิงคโปร์มีนิคมอุตสาหกรรมกระจายอยู่ทั่วประเทศ นิคมที่สำคัญ เช่น Airport Logistics Park และ Changi Business Park ที่อยู่ใกล้ท่าอากาศยานชางงี เน้นกลุ่มอุตสาหกรรมด้านการขนส่งสินค้าทางอากาศ Seletar Aerospace Park เน้นอุตสาหกรรมอวกาศ Singapore Science Park เน้นด้านการวิจัยและพัฒนา Tuas Medical Park เน้นอุตสาหกรรมชีวการแพทย์ และ International Business Park เน้นอุตสาหกรรมที่ใช้เทคโนโลยีขั้นสูงและด้านไอที

ผู้ประกอบการไทยที่สนใจเข้ามาลงทุนทำธุรกิจในสิงคโปร์สามารถพิจารณาจัดตั้งสำนักงานหรือสถานที่ประกอบธุรกิจตามนิคมอุตสาหกรรมซึ่งมีค่าเช่าถูกกว่าย่านศูนย์กลางธุรกิจได้ โดยสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติม
ได้จากเว็บไซต์ของ JTC https://www.jtc.gov.sg/ ซึ่งเป็นหน่วยงานภายใต้การกำกับดูแลของกระทรวงการค้า
และอุตสาหกรรมสิงคโปร์ และทำหน้าที่พัฒนาที่ดินประเภทนิคมอุตสาหกรรมของสิงคโปร์

ศูนย์ข้อมูลเพื่อธุรกิจไทย (BIC)
สถานเอกอัครราชทูต ณ สิงคโปร์

ข้อมูลอ้างอิง