การครอบครองอสังหาริมทรัพย์
การถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติ
หน่วยงานควบคุมดูแล คือ Singapore Land Authority (SLA) ทำหน้าที่ในการจัดการที่ดินในสิงคโปร์ รวมถึงการออกเอกสารสิทธิที่ดิน โดยตั้งแต่ปี 2516 รัฐบาลสิงคโปร์ได้กำหนดข้อจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในสิงคโปร์ ซึ่งการถือครองดังกล่าวจะอยู่ภายใต้กฎหมาย Residential Property Act และการซื้อขายที่ดินในสิงคโปร์ ซึ่งมีหน่วยงาน Land Dealings (Approval) Unit (LDAU) ภายใต้ SLA ทำหน้าที่ในการบริหารจัดการให้เป็นไปตามบทบัญญัติของระเบียบกฎหมายที่ดิน ข้อมูลที่เกี่ยวข้อง สรุปสาระดังนี้
สิทธิในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติในสิงคโปร์
คำจำกัดความของชาวต่างชาติ ภายใต้กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัย (Residential Property Act) หมายถึง บุคคลที่ไม่ใช่
- ชาวสิงคโปร์
- บริษัทสิงคโปร์
- ห้างหุ้นส่วนจํากัด (Limited Liability Partnerships : LLP)
- สมาคมสิงคโปร์ (Singapore society)
อสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ โดยไม่ต้องได้รับอนุมัติภายใต้พระราชบัญญัติที่พักอาศัย (Residential Property Act) ได้แก่
- คอนโดมีเนียม
- ห้องชุด
- Strata landed house (บ้านที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน) ที่ได้รับอนุญาตภายใต้พระราชบัญญัติการวางแผน (Planning Act)
- สิทธิการเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งมีระยะเวลาไม่เกิน 7 ปี รวมทั้งที่อาจจะได้รับการต่ออายุ
- อาคารพาณิชย์ (ใช้เพื่อการพาณิชย์)
- อาคารและที่ดินโรงงาน
- โรงแรมที่ได้ลงทะเบียนภายใต้ The provision of the Hotel Act
อสังหาริมทรัพย์ที่จำกัดการถือครองของชาวต่างชาติ คืออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกจำกัดสิทธิการถือครองและต้องอนุมัติภายใต้พระราชบัญญัติที่พักอาศัย ได้แก่
- ที่ดินว่างเปล่า
- บ้านพร้อมที่ดิน เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือ ทาวน์เฮาส์
- Strata landed house(บ้านที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน) ที่ไม่ได้รับอนุญาตภายใต้พระราชบัญญัติการวางแผน
- อาคาร (ไม่ได้ใช้เพื่อการพาณิชย์)
- พื้นที่สมาคม
- บ้านพักคนงานที่ไม่ได้ลงทะเบียนภายใต้ The provision of the Hotel Act
( ที่มา: https://www.sla.gov.sg/property-boundary-n-ownership/foreign-ownership-of-property)
อย่างไรก็ตาม หากชาวต่างชาติต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะต้องยื่นขออนุญาตจาก Singapore Land Authority ซึ่งสามารถขออนุญาตแบบออนไลน์ได้ ซึ่ง SLA จะพิจารณาเป็นกรณีไป
โดยปัจจุบันนี้ ภาครัฐอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นบ้านและที่ดินได้เฉพาะใน Sentosa Cove ณ เขต Sentosa Island เท่านั้น ภายใต้เงื่อนไขกฎระเบียบของ Land Dealings Approval Unit (LDAU) ภายใต้ Singapore Land Authority อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถซื้อไว้เพื่อการพักอาศัยเท่านั้น ไม่สามารถนำไปให้เช่าต่อได้

อสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติไม่สามารถครอบครองได้
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยของรัฐบาล (Housing Development Board : HDB) อนุญาตการครอบครองแก่ชาวสิงคโปร์และผู้พำนักถาวร (Permanent Resident : PR) เท่านั้น ดังนั้น ชาวต่างชาติไม่สามารถครอบครองได้ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ได้แก่ ห้องชุดการเคหะ อาคารพาณิชย์การเคหะ และห้องชุดคอนโดมีเนียมการเคหะ
ทั้งนี้ ภายใต้ Global Investor Programme (GIP) ของ Economic Development Board (EDB) ชาวต่างชาติสามารถยื่นขอมีสถานะเป็นผู้พำนักถาวร (Permanent Resident : PR) ซึ่งชาวต่างชาติจะต้องลงทุนจัดตั้งธุรกิจที่มีมูลค่าอย่างน้อย 2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ หรือจะต้องลงทุนใน Venture Capital funds, Foundations of Trusts ภายใต้กลุ่มที่ EDB มุ่งเน้น และ/หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยเอกชนในมูลค่าอย่างน้อย 2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
ขั้นตอนการขอจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ
ขั้นตอนที่ 1 ชาวต่างชาติที่มีความประสงค์จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยในประเทศสิงคโปร์ จะต้องกรอกแบบฟอร์มคำร้องออนไลน์ที่ https://app1.sla.gov.sg/LDAU/MainPage.aspx โดยมีเอกสารที่ต้องเตรียมประกอบการกรอกใบคำร้อง คือ
- ใบคำร้องที่กรอกเรียบร้อยแล้ว
- เอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งผ่านการรับรองสำเนาถูกต้อง (Certified True Copies) ดังนี้
– บัตรประจำตัวประชาชนสิงคโปร์ (สีน้ำเงิน) ของตนเองและของคู่สมรส (ถ้ามี)
– หนังสือเดินทาง (Passport) ของตนเองและของคู่สมรส
– ใบอนุญาตการเดินทางเข้าประเทศ (Entry-permit) ของตนเองและของคู่สมรส
– ใบจดทะเบียนสมรส (ถ้าไม่ได้เป็นฉบับภาษาอังกฤษ จะต้องแปลให้เป็นภาษาอังกฤษ) - สำเนาเอกสาร ดังนี้
– ใบแสดงเงินเดือนของตนเองและของคู่สมรส
– ใบแจ้งการประเมินภาษีเงินได้ (Income Tax) ในช่วงเวลา 3 ปีที่ผ่านมาทั้งของตนเองและ คู่สมรส
– ใบแจ้งการตรวจสอบบัญชีธนาคารของตนเองและคู่สมรส
– ใบวุฒิทางการศึกษาของตนเองและของคู่สมรส (ในกรณีใบวุฒิทางการศึกษานั้น หากไม่ได้เป็นภาษาอังกฤษ ต้องแปลให้เป็นฉบับภาษาอังกฤษอย่างเป็นทางการด้วย)
– ในกรณีที่ผู้ยื่นคำร้องมีบุตร ต้องยื่นสำเนาเอกสารการอนุญาตเข้าประเทศ (Entry Permit) ของบุตร หรือ ใบเกิดของบุตร
– ในกรณีที่บุตรไม่ใช่ชาวสิงคโปร์ ต้องยื่นสำเนาเอกสารการอนุญาตเข้าประเทศ
– ในกรณีที่บุตรชายกำลังอยู่ในช่วงการเป็นทหารเกณฑ์ (National Service) ต้องยื่นสำเนาเอกสาร “Certificate of Service” หรือ 11B Card
– เอกสาร “Purchase or Sale & Purchase Agreement” (เฉพาะในกรณีที่ใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจง)
– สัญญาเช่า (ในกรณีที่พื้นที่อสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้ออยู่ภายใต้สัญญาเช่า)
ขั้นตอนที่ 2 ชำระค่าธรรมเนียมในการยื่นคำร้องเป็นเงิน 900 ดอลลาร์สิงคโปร์ โดยสามารถชำระได้หลายทาง อาทิ ผ่านการโอนเงินทางอิเล็กทรอนิกส์ NETS (Network for Electronic Transfer) เครดิตการ์ด หรือ เช็ค (Cheque) ทั้งนี้ ในกรณีที่จ่ายทางเช็ค สั่งจ่ายให้แก่ “Singapore Land Authority”

ขั้นตอนที่ 3 ระยะเวลาการดำเนินการเมื่อยื่นคำร้องแล้ว หน่วยงาน Singapore Land Authority (SLA) ใช้เวลาดำเนินการประมาณ 4 สัปดาห์ เพื่อพิจารณาอนุญาต/ไม่อนุญาตคำร้องขอ
ขั้นตอนการขอจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยสำหรับบริษัทต่างชาติ
ขั้นตอนที่ 1 บริษัทต่างชาติที่ประสงค์จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยในสิงคโปร์ จะต้องกรอกแบบฟอร์มคำร้องออนไลน์ที่ https://app1.sla.gov.sg/LDAU/MainPage.aspx โดยมีเอกสารที่ต้องเตรียมประกอบการกรอกใบคำร้อง ดังนี้
- สำเนาเอกสาร “Option to Purchase” หรือ “Agreement for Sale and Purchase”
- รับรองสำเนาถูกต้องของหนังสือบริคณห์สนธิโดยทนายความ
- สำเนาทางการเงินที่ได้รับการตรวจสอบแล้วของบริษัทในช่วงเวลา 3 ปีที่ผ่านมา
- สำเนาเอกสารของการประเมินภาษี (Tax Assessment) ในช่วงเวลา 2 ปีที่ผ่านมา
- สำเนาเอกสาร “Legal Requisition” ที่รับการอนุมัติจาก Urban Redevelopment Authority
ขั้นตอนที่ 2 ชำระค่าธรรมเนียมในการยื่นคำร้องสำหรับบริษัทต่างชาติเป็นเงิน 900 ดอลลาร์สิงคโปร์ โดยสามารถชำระได้หลายทาง อาทิ ผ่านการโอนเงินทางอิเล็กทรอนิกส์ NETS (Network for Electronic Transfer) เครดิตการ์ด หรือ เช็ค (Cheque) ทั้งนี้ ในกรณีที่จ่ายทางเช็ค สั่งจ่ายให้แก่ “Singapore Land Authority”
ขั้นตอนที่ 3 ระยะเวลาการยื่นคำร้อง ซึ่งหน่วยงาน Singapore Land Authority (SLA) ใช้เวลาดำเนินการประมาณ 20 วัน เพื่อพิจารณาอนุญาต/ไม่อนุญาตคำร้องขอ